A vremensko dijeljenje je vrsta smještaj za odmor obično se nalazi na ili u blizini a pribjeći objekt. Oni su vrlo slični apartmanima za odmor (vidi drugi domovi); međutim, vremensko se udio ne prodaje kao jedno svojstvo. Umjesto toga, vremenska udjela prodaju se u tjednim vremenskim intervalima ili intervalima, a vremensko dijeljenje dijeli potencijalno 52 različita vlasnika. Vremenske dionice prodaju se kao fiksni tjedni, plutajući tjedni, rotirajući tjedni, a nedavno i kao odmorišni klubovi ili članstva, kao i točkasti sustavi.
Sitni tisak
Iako se format ovih transakcija razlikuje, oni obično uključuju kupnju jedne sobe ili apartmana u odmaralištu na tjedan dana godišnje, bilo dugoročno (30-99 godina) ili kao stvarno registrirano (uknjiženo) vlasništvo u trajnom vlasništvu. . Troškovi su visoki: 18.000 američkih dolara (američki dolari, 2006.) ili više unaprijed, nakon čega slijedi HOA (udruga vlasnika kuća) ili naknade za održavanje od 500 američkih dolara godišnje i više, koje se nastavljaju sve dok putnik posjeduje vremensko udio.
Pravni detalji onoga što dobivate vrlo široko:
- Ustupljena imovina ukazuje na to da zakonski posjedujete djelimični udio u zgradama ili zemljištu, navodno u trajnosti, uključujući sve obveze.
- "Pravo korištenja" nije vlasništvo; to je dugoročni najam, plaćen unaprijed, koji se nastavlja desetljećima u budućnost. Često se koristi u zemljama poput Meksiko gdje lokalni zakon strancima ograničava kupnju zemlje.
- Druga je varijacija prodaja vlasništva ne na stvarnom zemljištu (jedan "kućni tjedan" u određenoj vrsti sobe, u određenom odmaralištu), već prodaja udjela u tvrtki ili fondu koji posjeduje ili upravlja odmaralištem.
Stvarni rezultati razlikuju se jednako široko:
- Fiksni tjedni bili izvorni model, vlasništvo istog tjedna svake godine na istom posjedu. Većina svojstava "naslijeđenog vremenskog zakupa" - neovisnih nekretnina koje su programeri izgradili prije dvadeset i više godina, rasprodane kao pojedinačni vremenski udjeli i predane udrugama vlasnika domova bez daljnjeg sudjelovanja izvornih promotora i bez daljnjeg prodajnog napora - spadaju u ovu kategoriju.
- Rotirajući tjedni (ponekad pogrešno označeni kao "flex tjedna") premještaju svakog vlasnika u drugi tjedan svake godine po utvrđenom rasporedu. Ponekad ovo sleti u visokoj sezoni, ponekad previše izvan sezone da bi bilo korisno, ali u teoriji svaki vlasnik barem dio vremena dobije glavno vrijeme.
- Plutajući tjedni malo su fleksibilniji; Budući vlasnici kupuju tjedan godišnje u određenoj sezoni, a da se unaprijed ne obavežu za određene datume (koji se mogu odabrati svake godine, ovisno o raspoloživosti).
- Klubovi za odmor, članstva i točkovni sustavi nude veliki lanci s više svojstava; kupac dobiva određeni broj "bodova" koji se mogu otkupiti za smještaj svake godine bilo gdje u lancu, ali poželjnija vremena i lokacije koštaju više bodova.
Ako imate vremena za vremensko dijeljenje koje ne namjeravate koristiti, možda postoji nekoliko opcija:
- Neki operateri mogu biti spremni iznajmiti vaše sobe drugim putnicima ako imanje još uvijek oglašava kratkoročni hotelski boravak.
- Možda ćete moći zamijeniti mjesta s drugim putnikom pomoću a mreža kućnog boravka ili razmjena ugostiteljstva model ako je poželjno mjesto i pravila vašeg vremenskog zakupa dopuštaju.
- Tvrtke poput Odmaralište Condominiums International (RCI) i Interval International (II) ponašajte se kao posrednici u razmjeni vremenskog udjela, opet podliježući pravilima vašeg vremenskog udjela.
Ipak, postoji rizik - ako je ono što držite jednostavno loš posao, nitko neće htjeti otkupiti vašu poziciju, a vi ćete ostati plaćati skupe godišnje naknade za održavanje nekretnina koje nikada ne koristite.
Tada je pitanje što će se dogoditi ako tvrtka koja upravlja tim shemama bankrotira. U nekim od ovih shema još uvijek imate vlasnički list (s pripadajućim obvezama vlasništva), u drugima vam može ostati bez ičega.
Promotori ovih različitih programa brzo ističu da su oni najčešće jeftiniji (i manje zahtjevni za održavanje) od kupnje punog drugo prebivalište, kao što je vikendica. Značajnija usporedba bila bi između vremenskih udjela i hoteli ili druge najamnine. Ako boravite na istom mjestu (ili imanju u istoj grupi) tjedan dana godišnje, svake godine, desetljeće ili više, moć čak i na vremenskom udjelu. Možda su sobe i sadržaji bolji ili prostraniji od standardnog najma koji biste dobili za novac, ali ne vjerujte usporedbama promotora.
Suprotno tome, ako ovo krene loše, možda ćete zapeti za jedinicu koju nitko ne želi kupiti i koja nastavlja prikupljati godišnje troškove održavanja, poreza na imovinu i HOA čak i kada ne koristite objekt. U najgorem slučaju, ovo vrijedi manje nego ništa - obveza umjesto imovine - i možda čak nećete moći dati svoj vlasnički udio u problematičnoj imovini za vremensko dijeljenje. Izvorni promotor nije dužan to vratiti, čak ni besplatno. Mnogo je starijih ljudi koji su zaključani u plaćama za održavanje 450–900 EUR / godišnje za kuće za vremensko dijeljenje koje više ne koriste i koje ne mogu prodati.
Zamke
Ugovor o vremenskom udjelu složena je transakcija nekretninama s mnogim zamkama. Ne potpisujte ga bez stručnog savjeta.
Za putnike vremensko dijeljenje može biti nefleksibilno po tome što predstavlja obvezu odmora na istom mjestu (ili mjestu u istom vlasništvu) jedan tjedan godišnje, svake godine. To može biti neugodno u godinama kada putnik nema tjedan dana slobodnog, ne može si priuštiti putovanje ili bi radije odmarao negdje drugdje. Otkazivanje u zadnji trenutak vjerojatno će biti teško ili nemoguće ako dođe do promjene planova. Vremenske dionice također imaju visoke početne troškove, jer se moraju kupiti unaprijed, a ne samo unajmiti.
Također je teško predvidjeti hoće li hotel koji je bio dobro za odsjesti ove godine zadržati iste standarde i istu tržišnu poziciju u budućnosti. Ponekad se nekretnina obnavlja i nadograđuje, uz odgovarajući porast cijena; ponekad imovina ili odredište propadaju godinama zanemarivanja. Neke popularne destinacije za odmor čak su i postale gradovi duhova. Ako je ono što ste dobili članstvo u klubu, raspadanje može utjecati na sve prostorije tvrtke - možda će imati financijskih poteškoća ili je prestalo pokušavati privući nove kupce ili ih namamiti pod novim imenom.
Čak i ako nekretnina dobije veliku nadogradnju ili adaptaciju, vlasnici vremenskog udjela morat će platiti taj posao višim naknadama za održavanje kuće / HOA. Rasformiranje udruge ili pretvaranje postojeće zgrade vremenskog zakupa u drugu svrhu (poput stanova ili stanova) kasnije može biti neugodno ili nemoguće zbog fragmentirane vlasničke strukture; teško je natjerati sve vlasnike da se slože s jedinstvenim postupkom.
Kao i svaka druga oklada na tržištu nekretnina, vrijednost pojedinačnog vremenskog udjela može s vremenom rasti ili padati. Vremensko dijeljenje ne treba smatrati investicijom; vrijednost preprodaje daleko je niža od cijena koje su prvotni prodavači pod visokim pritiskom promovirali kad je projekt pokrenut, ako se vremensko udio uopće može prodati. Također može biti sve, ali nemoguće se izvući iz nekih od tih aranžmana - čak i ako je osoba bolesna, starija ili bankrotirala (i zbog toga ne može putovati), uvjeti ugovora uvelike se razlikuju o tome jesu li promotori obvezni dobrovoljno dopustite nesretnom vlasniku da napusti shemu.
Dvojbene taktike korištene su za tešku prodaju vremenskih udjela. Jedan neželjeni teren tvrdi da je žrtva osvojila nešto besplatno - poput putovanja ili smještaja - ali s nekoliko gadnih iznenađenja u sitnom tisku; ponuda sadrži više skrivenih troškova od "Nigerija 419 "prijevara s naknadom unaprijed i cijena navodnog" besplatnog "je da je putnik prisiljen sjediti kroz poduži, visokotlačni prodajni teren. Ove parcele mogu biti prepune lažnih tvrdnji da će vremenski udjeli neizbježno povećati vrijednost i biti jednostavni izaći u bilo kojem trenutku - što često nije istina.
U nekim slučajevima postoje liste čekanja stotina ljudi koji pokušavaju izaći iz nepovoljnih aranžmana za vremensko dijeljenje. Da bi dodali uvredu ozljedi, neki nesavjesni dobavljači reklamiraju "Možemo vam dobiti naknadu za vaše vremensko udio", a zatim ponovno žrtvuju nesretnog putnika podvrgavajući ih još jednom prodajnom mjestu visokog pritiska za još jedno vremensko dijeljenje. U nekim slučajevima agresivna taktika "vruće sobe" kojom se potencijalne žrtve nalijevaju alkoholom i podvrgavaju višesatnom intenzivnom prodajnom pritisku krše lokalni zakon. Ako su vam pogrešno prodali, rečeno vam je da ne možete izaći iz programa ili želite naknadu, možete dobiti pravni savjet, iako to može koštati i ne postoje jamstva o ishodu pravne radnje.
Vlasnicima hotela i odmarališta vremenski udjeli predstavljaju zaključano tržište i unosan izvor kapitala. To može objasniti nestrpljivost promotora ovih shema, kao i neke taktike prodaje pod visokim pritiskom. Međutim, za putnike neiskorišteno dijeljenje vremena može postati opterećujući tekući trošak; u nekim su se slučajevima troškovi održavanja povećali za 400% tijekom trajanja ugovora.
Ako morate kupiti, obično je jeftinije kupiti od kolege putnika koji više ne posjećuje imanje i želi prodati, umjesto da kupuje izravno od izvornog promotora.